Согласно Государственной программе развития туризма в Беларуси до 2016 года в Минске запланирован ввод не менее 4 тыс. гостиничных мест. Площадок под строительство отелей в столице отобрано более 60. Но даже если за предстоящие 5 лет в столице будет возведено 30 отелей, то и в этом случае далеко не всякий будет востребован на рынке гостиничных услуг, считают минские риэлтеры.

Обеспеченность Минска гостиничными местами, как предусмотрено государственной программой, должна возрасти к 2016 году в 2,5 раза, то есть с 4 до 10 мест на 1 тыс. жителей. В обоснование этих планов приводятся данные обеспеченности в столицах, где развит туризм: 10-16 мест на 1 тыс. жителей. И если руководствоваться только этим показателем, то можно сделать вывод о высокой привлекательности проектов по строительству гостиниц для девелоперов и инвесторов.

Но на самом деле все не так просто. Например, есть данные, говорящие о том, что минские гостиницы пока не могут похвастаться высокой посещаемостью. Сейчас в Минске работают 27 гостиниц общей вместимостью около 5,5 тыс. мест. За январь – май текущего года гостиницы столицы оказали услуг на 12,8 млрд.руб. То есть каждое гостиничное место зарабатывает, условно говоря, в месяц около 93 долл.США, или примерно 3 долл.США в сутки (при курсе 5 тыс.руб./долл.). Показатель, скажем так, очень скромный для столицы государства с уникальной природой и богатейшим историко-культурным наследием.

Чем же можно объяснить столь невысокую посещаемость минских гостиниц? В первую очередь – недостаточно высоким уровнем услуг, полагают минские чиновники. Из 27 столичных гостиниц пока только 11 прошли сертификацию и соответствуют категориям от 2 до 5 звезд. Что же касается строительства новых гостиниц, то оно тоже идет не так активно, как хотелось бы, учитывая, что до чемпионата мира по хоккею осталось не так уж много времени. Говоря простым языком, девелоперы пока не стоят в очереди за участками для размещения отелей.

Согласно данным Мингорисполкома на сегодняшний день с иностранными инвесторами заключено 18 инвестиционных договоров на строительство в столице гостиниц (в 2010-м – 11 и в 2011-м – 7 договоров). В соответствии со схемой размещения гостиниц в Минске на 7 площадках уже возводятся объекты, на 7 – начаты подготовительные работы. По 14 инвестиционным договорам идет проектирование.

«Любой здравомыслящий человек понимает, что после чемпионата мира по хоккею построенные к этому мероприятию гостиницы кем-то должны быть заполнены. В связи с этим нужно реально смотреть на вещи. За ближайшие 2-3 года туристическая инфраструктура в Минске вряд ли будет создана и массового притока туристов вряд ли стоит ожидать. Именно поэтому к каждому гостиничному проекту необходимо подходить очень вдумчиво и осторожно», – считает Юрий Попов, руководитель компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса». Не в любом месте целесообразно построить гостиницу 4-5 звезд. То есть звездность гостиницы, как заметил специалист, будет определяться прежде всего местоположением.

В настоящее время, как видно из статистики, Минск испытывает потребность как раз в гостиницах 4 и 5 звезд. Из общего количества заявленных проектов по строительству гостиниц такого уровня реализуются сегодня около 7. Примерно столько же реконструируется («Октябрьская», «Юбилейная», «Турист», «Алмаз», «Экспресс», «Беларусь» и «Спутник»). «Необходимо понимать, что всегда на незнакомый рынок приходят крупные операторы с проектами гостиниц не менее 4-5 звезд. Потому что они самые быстроокупаемые и самые востребованные на новом рынке», – говорит Ю. Попов.

Но возникает вопрос: будут ли эти предложения приняты операторами рынка? Операторами могут быть крупные международные сети, локальные сети, работающие в определенном регионе, а могут быть и местные компании. Чтобы оценить проект с точки зрения его востребованности международными операторами, девелоперу необходимо заинтересовать хотя бы одного-двух из них. А для этого следует провести переговоры с операторами самостоятельно или обратившись к профессиональному международному посреднику.

Девелопер, как заметил собеседник, должен знать, что любой оператор, международный либо локальный, прежде всего запросит проект будущей гостиницы и краткий бизнес-план этого проекта. Причем эта документация должна быть подготовлена по международным нормам. Как раз этим и объясняется необходимость вовлечения в проект международного консультанта.

Консультант, по словам Ю. Попова, сделает предварительную оценку на предмет того, какому гостиничному оператору будет интересен данный участок, и одновременно предложит застройщику проект с параметрами и характеристиками, который наиболее полно удовлетворял бы той или иной группе гостиничных операторов.

Консультант готовит подписание предварительного договора между девелопером и оператором и затем полностью сопровождает реализацию проекта, корректирует его с учетом потребностей сторон.

На вопрос корреспондента «НБ», способны ли сдержанные прогнозы аналитиков относительно привлекательности гостиничного сектора для инвесторов затормозить приход на белорусский рынок операторов международного уровня, Ю. Попов ответил, что это невозможно по определению. «Консалтинговая компания может только помочь заказчику расширить видение ситуации на рынке, выявить проблемы и предложить пути их решения», – подчеркнул собеседник.

«Консалтинг нужен прежде всего девелоперу, заинтересованному в строительстве качественного объекта, который был бы принят потенциальным оператором гостиничного рынка. Образно говоря, нельзя строить скворечник, который не нужен скворцу», – сказал Ю. Попов и добавил, что консалтинг нужен до того, как начнется детальная проработка проекта. А рабочий проект должен готовиться уже под конкретного оператора.

Подготовка бизнес-плана, а затем подбор самого оператора – это не два и не три месяца, а, может быть, полгода и год. Но результат того стоит, потому что деньги, которые вкладываются в гостиницы международного уровня, – огромные. А оператор, который выступает еще и зачастую как инвестор, хочет быть уверен в эффективности вложенных инвестиций.

Как раз этим можно объяснить тот долгий путь, который вынуждены проходить девелоперы от момента выбора участка под гостиницу до начала строительства объекта.

Говоря о гостиницах как об одном из перспективных секторов коммерческой недвижимости, хотелось бы остановиться вот еще на чем. Как уже было сказано вначале, в Минске определены 60 площадок для строительства отелей. Само собой разумеется, что все они не могут быть застроены гостиницами 4-5 звезд. Очевидно и то, что строить традиционные 3-звездочные гостиницы в столице – тоже не очень перспективно. Так, может быть, уже сегодня следует пробовать строить гостиницы других форматов? Например, сегодня выявляется потребность в таких нетипичных гостиничных брендах Staybridge Suites типа «апарт-отель» и Hotel Indigo типа «бутик-отель», сообщил в интервью РИА Новости вице-президент по стратегическому развитию в России и странах СНГ крупнейшего в мире оператора гостиничных сетей InterContinental Hotels Group (IHG) Арон Либинсон.

«Апарт-отель» представляет собой одну из новейших тенденций при формировании номеров в мировом гостиничном бизнесе, которая заключается в том, что эти номера создаются по принципу «квартиры», где воссоздаются условия проживания, максимально приближенные к домашним. Под термином «бутик-отель» подразумеваются гостиницы, как правило, имеющие небольшой номерной фонд и выполненные по индивидуальному дизайнерскому проекту.

По словам Либинсна, интересный бренд апарт-отеля появился в США, где люди достаточно мобильны и привыкли переезжать из региона в регион, останавливаясь в разных местах на короткий срок. Но практика показывает, что и в России такие отели востребованы. Staybridge Suites в Петербурге – это первый апарт-отель в России. Сейчас идут переговоры по двум площадкам для строительства аналогичных апарт-отелей в Москве. Может и в Минске пора построить что-нибудь подобное?